The Metropolitan Gardens

Umbau des ehemaligen US-Hauptquartiers in Berlin zu exklusiven Wohnungen

Die ehemalige Verwaltungs- und Kasernenanlage an der heutigen Berliner Clayallee wurde 1936 nach Plänen des Architekten Fritz Fuß als Luftgaukommando III erbaut und diente nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs – den die Anlage unbeschadet überstanden hatte – der US-Armee als Hauptquartier. Das blieb so bis Mitte der 1990er Jahre. Danach standen die Gebäude bis auf eines leer, das der USA bis heute als Generalkonsulat dient. Zwischenzeitlich drehte Quentin Tarantino in den leer stehenden Gebäuden Szenen für seinen Film „Inglourious Basterds“ und Brayn Singer für „Operation Walküre“. Auch für deutsche Fernsehproduktionen wie „Tatort“ und „Polizeiruf 110“ wurde das Gelände genutzt. Nach dem Leerstand nahm sich 2010 The Metropolitan Gardens GmbH & Co. KG, ein Zusammenschluss der Terraplan Immobilien- und Treuhandgesellschaft mbH mit der Prinz von Preußen Grundbesitz AG mit, der historischen und heute denkmalgeschützten Gebäude an und beauftragte das Berliner Büro KMH Architekten mit dem Entwurf eines Sanierungskonzeptes.

Außen- und Innenabdichtung

Die Sanierungsplanung für einzelne Gebäude teilten sich die Berliner Büros Raumwandler und KMH Architekten untereinander auf. Letzteres begann 2011 mit der Planung am Haus 1. Als Erstes schaute sich gemeinsam mit den Architekten Dr. Rudolf Plagge, Leiter des Bauphysikalischen Forschungs- und Entwicklungslabors des Instituts für Bauklimatik der TU Dresden die Gebäude an. Lange vor Beginn der Bauarbeiten untersuchte er die mit Ziegeln ausgefachte Stahlbetonkonstruktion und die Natursteinverkleidung hinsichtlich ihres Feuchte- und Salzgehalts und leitete daraus eine Sanierungsempfehlung mit Abdichtungskonzept ab. Dass Dr. Plagge in allen Erdgeschosswänden eine hohe Feuchtigkeit fand, liegt im Wesentlichen daran, dass das Erdgeschoss eher ein Souterrain ist, denn die Fenster liegen in Teilbereichen nur etwa 20 cm über der Geländeoberkante. Zudem fehlten Spritzwasserschutz und Vertikalabdichtung. Da aufgrund der Bodenverhältnisse zudem mit aufstauendem Sickerwasser zu rechnen war, führten die Handwerker eine Bauwerksabdichtung gegen von außen drückendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser aus. Auf der Westseite mussten sie zudem die Sockelverkleidung aus schwarzer Basaltlava abnehmen, um dahinter eine Abdichtung mit Multi-Baudicht 2K der Firma Remmers auszubringen. „Eine günstige Lösung, da sich dieses Material mit Bitumen verträgt“, meint Architekte Bernhard Sixtus, der bei KMH Architekten das Projekt leitet.

Da eine Innendämmung ausgeführt werden sollte, mussten die Handwerker die mit Salzen belasteten Ziegelwände zudem auch von innen abdichten. Hierzu schlugen sie den alten Innenputz ab, reinigten die Ziegeloberflächen und kratzten losen Fugenmörtel aus. Anschließend wurde das Ziegelmauerwerk neu verfugt. Als Innenabdichtung brachten die Handwerker im Sockelbereich eine Salzsperre der Firma Remmers und anschließend drei Lagen Sulfatexschlämme des gleichen Herstellers auf. So kann ein Salztransport aus dem Ziegelmauerwerk in die Innendämmung vermieden werden. Zudem kam eine Horizontalsperre im drucklosen Injektionsverfahren mit Kiesol zur Ausführung, um durch eine verkieselte Schicht im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit zu reduzieren.

Energetische Ertüchtigung

Hinsichtlich der energetischen Sanierung hatten sich die Investoren hohe Ziele gesteckt, denn die Gebäude sollten nach EnEV 2009 saniert werden. Da die Kratzputzoptik und die Natursteinverkleidung der Fassade aus Gründen des Denkmalschutzes erhalten bleiben sollten, kam zum überwiegenden Teil die erwähnte Innendämmung zur Ausführung. Grundsätzlich erfolgte die Dämmung mit Kalziumsilikatplatten, die infolge ihrer hohen Kapillaren Leitfähigkeit geeignet sind, um in das Mauwerker eingedrungenen Feuchtigkeit nach innen und außen abzutransportieren und abtrocknen zu lassen. Hinter den Mauerabschnitten mit Natursteinverkleidungen an den Gebäudeecken und am Sockelmauerwerk montierten die Handwerker die Innendämmung iQ-Therm 60. Dies war hier erforderlich, da wegen der dichten Muschelkalkverkleidung eine Austrocknung der Mauern nach außen unterbuden ist und diese nur nach innen erfolgen kann. Da in diesen Bereichen keiner Schlagregenbelastung sondern nur mit Raumfeuchte zu rechnen ist, wurde ein Werkstoff mit einer im Vergleich zu Silikatplatten geringeren kapillaren Leitfähigkeit eingesetzt. Mit der kapillaraktiven Innendämmung aus einer perforierten Polyurethanplatte mit ihrer Füllung aus kapillar leitfähigem Mörtel in den Löchern der Perforation kann anfallende Feuchtigkeit weitergeleitet werden. Es gab allerdings auch Bereiche, in denen eine Innendämmung aus Gründen des Denkmalschutztes nicht möglich war, wie an den Treppenhausaußenwänden der Rotunde von Haus 2. Dort trugen die Handwerker außen Dämmputz in Kratzputzoptik auf. „Die Stufen der Treppe sind auf beiden Seiten vom Geländer und damit auf einer Seite auch von der Außenwand innen abgerückt. Eine Innendämmung hätte die damit verbundenen Symmetrie zerstört. Zudem wäre eine Dämmung der runden Wände mit den steifen Platten handwerklich sehr aufwendig geworden“, sagt Bernhard Sixtus. Die Handwerker schlugen den alten, bis zu 2 cm dicken Außenputz ab und trugen den neuen Dämmputz in Absprache mit dem Denkmalschutz 5 cm dick auf. So ist der neue Putz nur 3 cm dicker als der alte. „Da alle Fassadenelemente mit Faschen vom Putz abgesetzt sind, lässt sich das gut integrieren“, meint Architekt Sixtus. Der Dämmputz wurde am Haus 2 außen auch vor den Räumen verwendet, die innen mit schwarzem Marmor verkleidet sind, der erhalten bleiben musste.

Montage der Balkone

„Um bei der Montage der Balkone möglichst wenig in die Struktur der Gebäude eingreifen zu müssen, haben wir Stahlträger vertikal ins Mauerwerk gesetzt, um daran die Balkone zu befestigen“, sagt Bernhard Sixtus. Damit hier keine Wärmebrücken entstehen können, wurden die Stahlträger auf der Vorderseite mit PUR-Platten gedämmt und überputzt. „Um auf die Balkone zu kommen, mussten wir natürlich Türen einbauen, also das Brüstungsmauerwerk unter einem dem Balkon zugeordneten Fenster herausbrechen. Damit die ursprüngliche Optik der Lochfassade durch diese Einschnitte nicht gestört wird, haben wir die Balkontüren im Brüstungsbereich mit geschlossenen Paneelen in Putzfarbe versehen“, erklärt Architekt Sixtus.

Instandsetzung der Decken

Die in den Häusern vorhandenen Pohlmanndecken bestehen aus Schalungskörpern aus Leisten, die damals mit Schilf belegt und von einer Rabitzkonstruktion darunter abgeschlossen wurden. Damit der Aufbeton nicht durch das Schilf sickerte, musste dieses seinerzeit mit Teerpappe belegt werden, die im Zuge der Deckensanierung aufwendig entsorgt werden musste. Konstruktionsbedingt verfügten die Decken zwischen den Rippen über nur 6 bis 8 cm dicke Betonspiegel, die aus brand- und schallschutztechnischer Sicht ertüchtigt werden mussten . Im Gegensatz dazu hatte man die Dachdecke schon damals aus Stahlbeton als Splitterschutz gegen mögliche Bombenangriffe hergestellt. In die Schalung wurden seinerzeit „Sauerkrautplatten“ (Holzwolleleichtbauplatten) ohne Abstandhalter eingelegt, mit dem Nachteil, dass es bei der unteren Bewehrungslage im Laufe der Zeit zu starker Korrosion kam. Nach Entrosten im Rotec-Strahlverfahren, mit dem auch Reste der Holzwolle entfernt werden konnten, beschichteten die Handwerker die alten Stahlbetondecken neu, so dass ein zeitgemäßer Korrosionsschutz hergestellt werden konnte.

Grundrisse für Splitlevelwohnungen

„Das Ziel unserer Planung ist, die Nutzung den vorhandenen Gebäuden anzupassen, und nicht das Gebäude an die neue Nutzung“, meint Klaus Meier-Hartmann, Inhaber des Büros KMH Architekten. Dies bedeutet auch, die bestehende Grundstruktur des Hauses möglichst wenig zu verändern. Das mag für eine Wohnnutzung bei einer Erschließung über einen vorhandenen Mittelflur, der von Norden nach Süden verläuft noch ganz gut funktionieren, denn die Wohnungen sind dann nach Osten und Westen orientiert. Haus 1 und 2 sind als Gebäudeteile jedoch gemeinsam um einen Innenhof angeordnet. Es gäbe also zwei Gebäuderiegel mit Wohnungen, deren Räume ausschließlich nach Süden oder nach Norden ausgerichtet wären. „Dafür haben wir ein System entwickelt, bei dem alle Wohnungen auf der Nordseite über zwei Geschosse einen Übergang zur Südseite bekommen“, so Klaus Meier-Hartmann. Die Nordwohnung im ersten Obergeschoss erhält also einen Übergang auf die Südseite nach unten ins Erdgeschoss und die im zweiten Obergeschoss einen Übergang nach oben ins Dachgeschoss. Die zurzeit noch im Bau befindliche Galeriewohnung in der Rotunde von Haus 2 erstreckt sich dagegen über alle vier Geschosse auf einer Fläche von rund 800 m2. Mit einem Kaufpreis von 4500 bis 5000 Euro je Quadratmeter fanden die exklusiven Wohnungen schnell ihre Käufer. Das liegt aber auch an der erhalten gebliebenen Bausubstanz und den damit verbundenen Leistungen in der handwerklichen Baudenkmalpflege, für die der Malerbetrieb Gülzow ReUs und die Dieter Berg Bauausführung GmbH auf der Messe denkmal in Leipzig mit dem Bernhard-Remmers-Preis ausgezeichnet wurden. „Wir hatten eben gute Handwerker“, sagt mir Bernhard Sixtus, als ich mich von ihm und Klaus Meier-Hartmann verabschiede.