Modernes Wohnbaukonzept für das KfW-70-Groß­projekt Pepitahöfe in Berlin

Ihren Namen verdanken die Pepitahöfe der spanischen Tänzerin Pepita de Oliva, die Mitte des 19. Jahrhunderts ein kleines Schlösschen ganz in der Nähe des heutigen Baugrundstücks bewohnte. Rund 200 Millionen Euro investiert das Land Berlin in das KfW-70-Groß­projekt. Entstanden sind Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 90 m² Wohnfläche. Sämtliche Wohnungen im Erdgeschoss sind komplett barrierefrei, und in jedem Gebäude finden sich einige speziell behindertengerecht ausgestattete Wohnungen. Insgesamt verfügen die Pepitahöfe über eine Wohnfläche von rund 74 000 m² sowie 550 m² Gewerbeflächen. Für eine hohe Aufenthaltsqualität sorgen darüber hinaus großzügige Grün- und mehr als 2000 m² Spielplatzflächen. 481 Stellplätze in einer Tiefgarage, die sich über die gesamte Länge dreier Baublöcke erstreckt, sorgen zudem für eine nahezu autofreie Umgebung an der Oberfläche.

Zeitweilig Europas größte Wohnbaustelle

Einer, der über weite Strecken täglich „hautnah“ die Entstehung des neuen Quartiers miterlebt hat, ist Adrian Steinkrauß, verantwortlicher Oberbauleiter beim Generalunternehmen ANES Bauausführungen Berlin GmbH. Seit dem Frühjahr 2017 betreute er unter anderem den hochwertigen Innenausbau der Wohnungen. „Die Dimensionen dieses durch uns schlüsselfertig zu errichtenden Bauprojektes sind schon gewaltig. Zwischenzeitlich waren die Pepitahöfe die größte Wohnbaustelle in Europa“, erklärt Adrian Steinkrauß.

Zu Stoßzeiten mussten bis zu 45 Lkw pro Tag gelöscht werden, bis zu sechs davon ausschließlich mit Material für die bis zu 150 Trockenbauer vor Ort. „Die Baustellenlogistik war sicherlich eine der größten Herausforderungen in diesem Projekt. Sowohl was die Taktung der Anlieferungen als auch die Materialbewegungen auf den zunehmend knapper werdenden Freiflächen anging. Um hier für Planungssicherheit zu sorgen, haben wir uns schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt mit unserem Systemlieferanten Rigips zusammengesetzt und einen laufend aktualisierten Lieferplan entwickelt.“

Ein gutes Beispiel für die engmaschige Abstimmung und verlässliche Zusammenarbeit sei die zeitweilige Produktionsumstellung im nahen Rigips-Werk in Brieselang. Sämtliche Wohnungstrennwände wurden beidseitig zweilagig mit „Rigips Bauplatten RB“ beplankt. „Die zweite Lage sollte jedoch grundsätzlich mit raumhohen, in diesem Fall 2,73 m hohen Gipsplatten ausgeführt werden, um Querfugen zu vermeiden und Rissfreiheit zu garantieren. Darüber hinaus beschleunigt das Arbeiten mit raumhohen Platten natürlich auch den Baufortschritt – bei einem so ambitionierten Zeitplan wie hier kein zu unterschätzender Vorteil. In Brieselang wurden die Platten in exakt diesem Format immer mit einem kleinen Puffer speziell für unsere Baustelle gefertigt und quasi auf Zuruf geliefert. Das hat uns ein hohes Maß an Sicherheit gebracht“, so Adrian Steinkrauß.

Trockenbau brachte viele Vorteile mit sich

Der gesamte Innenausbau erfolgte mit Systemen und Produkten von Rigips, was aus Sicht des Bauprofis für Sicherheit sorgte und dabei half, möglichst hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Insgesamt wurden, so schätzt der Bauleiter, rund 750 000 m² Plattenmaterial verbaut. „Der Trockenbau als solches hat in den Pepitahöfen Vieles überhaupt erst möglich gemacht. Wären Innenwände in massiver und damit feuchter Bauweise erstellt worden, wäre die vergleichsweise knappe Bauzeit nicht einzuhalten gewesen. Günstig für den Mietwohnbau ist auch, dass in Trockenbauweise ausgeführte, schlanke Trennwände 60 bis 70 Prozent weniger Fläche benötigen als zum Beispiel Wände aus Kalksandstein. Darüber hinaus bieten sie sehr guten Schallschutz. Installationsschächte, die durch schallschutzbedürftige Wohnbereiche führen, haben wir zusätzlich zweilagig mit der hoch schalldämmenden Spezialplatte  ‚Rigips Die Harte’ beplankt, alle Badezimmer mit imprägnierten Feuchtraumplatten und entsprechenden Dichtstoffen aus dem Rigips-System.“

Zur Nachahmung empfohlen

In den Pepitahöfen gibt es 14 verschiedene, sämtlich hochwertig ausgebaute Wohnungstypen. Sowohl die Sozialbauwohnungen als auch die nicht geförderten Mieteinheiten sollten, so der Anspruch des Generalunternehmers ANES, nahezu über die gleiche Ausstattung verfügen, von den Marken-Sanitärarmaturen bis zur Anbindung an das eigens verlegte Glasfasernetz.

„Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, Wohnungen für alle Berliner und ihre vielseitigen Ansprüche zu errichten“, erklärt hierzu Jürgen Kilian, Geschäftsführer der Kilian Projektmanagement Berlin GmbH. „Eine der wichtigsten Herausforderungen Berlins derzeit ist die Schaffung von bezahlbarem Mietwohnungen. Bei den Pepitahöfen in Spandau wurde genau das realisiert. In einer besonderen und durchaus zur Nachahmung empfohlenen Zusammenarbeit zwischen privaten Partnern, der KIM Projektmanagement Berlin GmbH und der MHMI Immobilien-Verwaltungen GmbH, und gleich zwei Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin, der DEGEWO und der WBM, zeigen wir, dass die Adjektive ‚bezahlbar‘, ‚qualitativ hochwertig‘ und ‚ästhetisch anspruchsvoll‘ im Wohnungsbau keine Gegensätze sein müssen.“

Dass die Pepitahöfe ihren Bewohnern eine hohe Lebensqualität bescheren werden, steht auch für Adrian Steinkrauß, selbst gebürtiger Berliner, außer Zweifel. „Das Grundstück grenzt unmittelbar an ein großes Naherholungsgebiet. Die Havel ist keine 100 m entfernt. Berlin-Mitte ist mit dem Bus in nicht einmal
20 Minuten zu erreichen. Es wird eine neue Grundschule entstehen und in der Nähe gibt es mehrere Kindertagesstätten. Trotz all dieser Vorzüge liegt die Nettokaltmiete für die Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein zwischen 6 und 8 Euro pro m². Im gesamten Quartier wird die Durchschnittsmiete bei unter 10 Euro liegen. Gemessen am Spandauer Mietspiegel und der Qualität der Wohnungen sind die Pepitahöfe damit ein mustergültiges Beispiel dafür, wie mithilfe moderner Trockenbausysteme und einer früh ansetzenden Planung in kurzer Zeit und in großem Umfang bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Und im Umkreis finden sich noch genügend Brachflächen, die auf eine Nutzung zum Wohle der Berliner Bürger warten“, ist Adrian Steinkrauß überzeugt.

Jürgen Scheibe ist Fachberater für Trockenbausysteme bei der Firma Saint-Gobain Rigips in Düsseldorf.